Notleidende Gewerbeimmobilienkredite aktiv lösen

Handlungsoptionen für Sparkassen in einem veränderten Immobilienmarkt

Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt steckt mitten in einer tiefgreifenden Korrektur. Die Zinswende hat die Bewertungen unter Druck gesetzt. Anschlussfinanzierungen scheitern, Projektentwicklungen stehen still. Was als vorübergehende Schieflage begann, ist längst in den Bankbilanzen angekommen: Das Volumen notleidender Gewerbeimmobilienkredite hat sich seit 2020 fast vervierfacht. Viele Institute haben zunächst abgewartet. Das war nachvollziehbar, ist auf Dauer aber keine Strategie. Für Sparkassen stellt sich deshalb die Frage, wie sie notleidende Engagements aktiv und wertschonend lösen können.

NPLs sind in den Bankbilanzen angekommen

NPL-Volumen deutscher Gewerbeimmobilienkredite fast vervierfacht (Mrd. €)

Quellen: KPMG, Bundesbank, EBA, IMAP-Recherche

Ausgelöst hat die Entwicklung die Zinswende. Der Leitzins stieg innerhalb von 14 Monaten von 0,0 % auf 4,50 %, inzwischen hat er sich bei 2,4 % stabilisiert. Kredite der Jahrgänge 2016 bis 2021, vergeben mit hohen Beleihungsausläufen und geringen Margen, laufen jetzt aus. Gleichzeitig wurden Büroimmobilien seit 2020 um 13,7 % und Handelsimmobilien um 14,9 % abgewertet.

Im europäischen Vergleich steht Deutschland schlecht da. Die NPL-Quote bei Gewerbeimmobilienkrediten liegt bei 6,8 %, der Eurozonen-Schnitt bei 4,1 %. Die Risikovorsorge ist dagegen geringer: Die Coverage Ratio liegt bei 25,9 %, in der Eurozone bei 30,5 % (jeweils Q1 2026). Auf Deutschland entfallen 31,4 % aller Gewerbeimmobilien-NPLs der Eurozone. Mehr als 100 Mrd. € an Gewerbeimmobilienkrediten stehen vor der Refinanzierung.

NPL-Quote und Risikovorsorge bei Gewerbeimmobilienkrediten, Q1 2026

Quellen: KPMG, Bundesbank, EBA, IMAP-Recherche

Der Markt reagiert bereits. Erste, noch kleinere Transaktionen sind zu beobachten: einzelne Kredite oder Bündel von fünf bis zehn Engagements. Verkäufer sind vor allem ausländische Banken, die sich von deutschem Exposure trennen, zunehmend aber auch deutsche Institute bis hin zu Sparkassen. Anders als nach der Finanzkrise erwarten Marktteilnehmer das Volumen diesmal eher in der DACH-Region und den Nordics als in Südeuropa.

Warum Zuwarten teurer wird

Dass viele Institute nach dem Zinsschock zunächst abgewartet haben, halten die Experten für nachvollziehbar. Die deutschen Kreditinstitute sind insgesamt gut kapitalisiert, ein akuter Zwang zum Handeln wie in Südeuropa nach der Finanzkrise bestand nicht. Inzwischen setzt sich aber die Einsicht durch, dass die Immobilienwerte der Hochphase nicht zurückkehren und die Zinsen auf höherem Niveau bleiben. Bei Büros belasten zusätzlich schwaches Wirtschaftswachstum, Homeoffice und KI.

Hinzu kommt die Aufsicht. Nach dem NPL-Backstop (Art. 47c CRR) müssen besicherte NPLs ab dem vierten Jahr zu 25 %, ab dem sechsten zu 55 % und ab dem zehnten Jahr vollständig gedeckt sein. Was an Deckung fehlt, wird direkt vom Kernkapital abgezogen. Kreditrisiko ist außerdem Aufsichtspriorität für 2026 bis 2028.

«  NACH DREI, VIER, FÜNF JAHREN DES ZUWARTENS STEHT JETZT DIE REFINANZIERUNG AN. ALS BANK MUSS MAN ÜBERLEGEN, OB MAN NICHT DOCH EINEN CUT MACHT – UND WIE.  »

Oft unterschätzt werden die laufenden Kosten eines Problemengagements: externe und interne Anwälte, Insolvenzverwalter, Gutachter und zusätzliches Eigenkapital. Auch rechtlich ist Stillhalten nicht ohne Risiko. „Eine Stillhaltevereinbarung darf man nicht blauäugig unterschreiben“, sagt Dr. Hans Konrad Schenk von Grub Brugger Rechtsanwälte. Fehlt eine belastbare Grundlage, droht der Vorwurf, eine Insolvenzverschleppung zu unterstützen. Viele Institute haben zudem ihre Workout-Abteilungen in ruhigen Jahren verkleinert. Sie müssen nun entscheiden, ob sie das Know-how wieder aufbauen, auslagern oder Kredite verkaufen.

Welche Wege es gibt

Welche Option passt, entscheidet sich im Einzelfall. Die Experten raten, das gesamte Instrumentarium ergebnisoffen zu prüfen.

Entscheidend ist das Timing. Der Werterhalt entscheidet sich früh: Wer handelt, solange der Kunde noch handlungsfähig ist, hat mehr Optionen und eine bessere Verhandlungsposition.

Praxisbeispiel: Wie ein Forderungsverkauf eine Blockade löst

Wie ein Forderungsverkauf in der Praxis aussehen kann, zeigt eine Transaktion aus dem Jahr 2025. Eine Projektentwicklung in einer Top 7 Stadt mit hochwertigen Wohnungen und Einzelhandelsflächen stand still, die ausgehobene Baugrube war mit Wasser vollgelaufen. Finanziert war das Projekt über einen Senior Loan einer ausländischen Bank im höheren zweistelligen Millionenbereich, einen Nachranggläubiger und das Eigenkapital des Sponsors, der zusätzlich persönlich bürgte. Die Parteien blockierten sich, die Zwangsversteigerung war bereits beantragt. Vor dem Winter drohten weitere Schäden, Stadt und Nachbarschaft drängten auf eine Lösung.

Die Lösung kam von außen. Ein lokaler Projektentwickler, der das Projekt gut kannte und über frisches Kapital verfügte, sah eine „Loan-to-own“-Chance. Er beauftragte die Silverton Group als BaFin-regulierten Kreditdienstleister mit Strukturierung und Umsetzung. Nach der Ankaufsprüfung und einem unverbindlichen Angebot erhielt Silverton Exklusivität und die Zustimmung der Bank, schon vor dem Signing mit allen Beteiligten zu verhandeln. Der Nachranggläubiger akzeptierte eine Lästigkeitsprämie, der Sponsor wurde gegen die Erteilung von Vollmachten aus seiner Bürgschaft entlassen. Danach folgten Signing und Closing des Forderungskaufvertrags.

Am Ende profitierten alle Beteiligten. Die Seniorbank verwertete den Kredit deutlich schneller als über eine Zwangsversteigerung, voraussichtlich mit geringerem Abschlag. Der Nachranggläubiger erhielt eine Prämie statt eines Totalausfalls, der Sponsor verlor sein Eigenkapital, aber nicht mehr. Das Projekt geht weiter, es entsteht neuer Wohnraum. „Die Situation war so verkantet, dass es eine neue Partei mit frischem Kapital gebraucht hat, um sie zu entflechten“, sagt Jascha Hofferbert von Silverton.

Was rechtlich zu beachten ist

Kern jeder NPL-Transaktion ist der Kaufvertrag, das Loan Sale and Purchase Agreement. Verkäufer wollen ihre Haftung möglichst klein halten. Gewährleistet werden in der Regel Inhaberschaft und Verfügungsbefugnis, die Richtigkeit der Unterlagen und dass keine Überkreuzbesicherung besteht. Wichtig sind außerdem ein klar definierter wirtschaftlicher Stichtag, die Übergabe der Originalunterlagen für die Vollstreckung, der Umgang mit laufenden Gerichtsverfahren und ein ausführliches Closing-Protokoll. „Ein Kreditinstitut, das verkauft, möchte am Ende damit nichts mehr zu tun haben“, so Schenk.

Das Bankgeheimnis verhindert einen Verkauf nicht, denn aus ihm folgt kein dingliches Abtretungsverbot. Verstöße können aber Kündigungsrechte und Schadensersatz nach sich ziehen. Bei Performing- und Sub-Performing-Krediten ohne Einwilligung des Kreditnehmers braucht es daher eine Struktur, die das Bankgeheimnis wahrt, etwa anonymisierte Daten oder einen „Red Data Room“. Bei natürlichen Personen gelten strengere Datenschutzregeln. Die Weitergabe kann nach Art. 6 Abs. 1 f DSGVO dennoch zulässig sein, weil die Bank ein berechtigtes Interesse am Abbau notleidender Kredite hat.

Mehr Sicherheit bringt das Kreditzweitmarktgesetz (KrZwMG), das Ende 2023 in Kraft getreten ist. Es regelt die Erlaubnispflicht für Kreditdienstleister, die Aufsicht durch die BaFin und die Information der Kreditnehmer nach dem Verkauf. Für verkaufende Banken ist das auch eine Frage der Reputation: Sie können sicher sein, dass ihre Kredite nach der Übertragung von einem regulierten Servicer weiter betreut werden.

Wie Investoren rechnen

Professionelle NPL-Investoren bewerten jeden Kredit einzeln. Sie prüfen die Kreditunterlagen, den Wert der Immobilie im Ist- und im stabilisierten Zustand, weitere Sicherheiten und mögliche Verwertungswege. Daraus entsteht ein Cashflow über die Zeit, von dem alle Kosten abgezogen werden und der mit der Zielrendite abgezinst wird.

Auch die Größe spielt eine Rolle, weil ein Teil der Transaktionskosten fix ist. Unter 10 Mio. € lohnt sich ein Portfolio für einen großen Investor kaum, 30 bis 80 Mio. € sind machbar. Ab 100 Mio. € wird die Finanzierung des Kaufpreises deutlich günstiger. Das Bündeln hat einen weiteren Vorteil: Schwierige Einzelobjekte, etwa ein leerstehendes Kaufhaus in einer Kleinstadt, werden im Portfolio marktfähig. Für solche Fälle gibt es zudem spezialisierte Käufer und Family Offices. Eine lückenhafte Dokumentation ist dabei kein Ausschlussgrund.

«  AM ENDE DES TAGES IST EIN LOAN SALE OFT LEICHTER, ALS EINE IMMOBILIE AUF ANDERE WEISE ZU VERWERTEN.  »

Handlungsperspektive: Sparkassen als aktive Gestalter

Ein häufiger Grund für gescheiterte Transaktionen sind Preisvorstellungen, die weit auseinanderliegen. Wer notleidende Engagements gezielt lösen will, sollte das Thema deshalb strukturiert vorbereiten:

•     das Portfolio sichten und prüfen, wo es einen realistischen Weg hinaus gibt,

•     realistische Preise mit Maklern und Marktteilnehmern ermitteln,

•     diskret unverbindliche Preisindikationen von zwei bis drei Investoren einholen,

•     Entscheider und Gremien früh einbinden, damit ein Prozess nicht abgebrochen werden muss,

•     die Dokumentation aus Sicht des Käufers vorbereiten,

•     erfahrene Berater hinzuziehen, auch für die Datenaufbereitung mit KI.

Fazit: Jetzt handeln, mit einem Partner an der Seite

Notleidende Gewerbeimmobilienkredite sind kein vorübergehendes Phänomen. Sie sind eine Aufgabe, die aktiv gestaltet werden will. Wer früh handelt, sichert Werte, entlastet das Kapital und behält seine Handlungsspielräume. Die Instrumente dafür sind vorhanden und erprobt. Oder, wie es ein Marktteilnehmer formulierte: „Alles kein Hexenwerk.“

IMAP zählt zu den führenden M&A-Beratungen für den deutschen Mittelstand und ist über die Frankfurter Bankgesellschaft seit sechs Jahren fest im Sparkassenverbund verankert. Als M&A-Arm der Sparkassen-Finanzgruppe verbinden wir die Nähe der Sparkassen zu ihren Kunden mit spezialisierter Transaktionskompetenz, professioneller Prozessführung und globalem Zugang zu Investoren. Das gilt auch in Sondersituationen: Wir betrachten Objekt, Sponsor und Unternehmen gemeinsam und finden Lösungen, diskret und schnell.

Sprechen Sie uns an. Gemeinsam mit Ihnen bewerten wir Ihre Optionen und finden den Weg, der zu Ihrem Kunden passt.

Die Einschätzungen in diesem Beitrag stammen aus einem Fachaustausch mit Florian Böschen (IMAP M&A Consultants AG), Jascha Hofferbert (Silverton Group), Dr. Hans Konrad Schenk (Grub Brugger Rechtsanwälte) und Marius Koch (Cerberus Capital Management).